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事件
华侨城今天发布公告，对华侨城集团与华侨城房地产公司（华房）签署用地开发协议事项进行公告。核心内容是：华房向集团支付用地补偿款总计人民币16.02亿元，对应土地面积27.18万平米，规划建筑面积51.62万平米。包括纯水岸、天鹅堡、东方花园等项目。其中别墅用地补偿款为11700元/平米其他商品房用地补偿款为3250元/平米，从2006年起执行。
点评
1、新确定的用地价格合理，符合房地产市场的客观情况。之前华房与集团之间的用地协议价格明显低于正常的市场水平，新确定的价格虽然有一定幅度的上涨，但仍属于正常水平，并没有侵犯流通股东的利益；
2、协议地价的确定有利于对公司房地产业务形成明确预期。根据华侨城地产业务的开发规律，城区内51万平米的开发时间至少在5年以上。通过本次价格协议，未来5年的的土地价格将锁定在协议的价格水平。在地价长期上涨的趋势下，这一价格水平对房地产公司和股份公司有利，并有助于投资者对房地产业务形成明确预期；
3、地价调整对业绩影响十分有限。2005年深圳商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38%，高端住宅涨幅更大。今年第一季度深圳房价延续了去年的强劲走势，特区内商品住宅价格平均为10313.89元／平方米，同比上涨35.46%。我们之前对房地产业务的价格预测偏向保守，按照调整之后的地价和当前深圳房地产市场的行情测算，地价调整前后房地产业务投资收益持平，深圳房价的上涨已经完全抵消了地价调整的负面影响；
4、基于旅游品牌优势的获取资源能力是华侨城最核心的竞争力，对公司投资价值的分析始终应当围绕这一核心进行。尽管地产业务为华侨城贡献了70%以上的利润，但我们一直认为，决定华侨城竞争力的最关键因素是旅游而不是地产，旅游业务的发展方向及旅游地产的模式创新决定了华侨城长期的发展趋势，是分析公司投资价值的关键所在；
5、旅游地产主营业务整体上市对公司构成长期利好。由于旅游与地产、酒店业务唇齿相依的紧密关系，未来集团必然借助A股平台实现主营业务整体上市；尽管目前还无法准确预计整体上市的时间，但这一方向是十分明确的；
6、调整赢利预测，维持强烈推荐-A的投资评级。我们对公司房地产业务的销售价格和土地成本的预测进行了调整，加上限制性股票对股本的摊薄作用，06、07年EPS分别从0.81、1.00元下调到0.79、0.95元；基于对公司核心竞争力和长期持续成长能力的充分信心，我们认为华侨城的合理估值水平应能达到25倍市盈率，未来12个月的目标价格20元。
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