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调研方式:实地调研调研对象:陈小华（副总经理、董秘）、郑桂波（证券事务代表）
调研要点
1.业务构成：
公司主要由“农产品批发市场经营及配套服务”、“民润超市”、“农产品加工生产养殖”三大块业务构成，其中核心业务——“市场经营及配套服务”决定了公司的长期业绩增长趋势及基本投资价值，此外，公司还有一部分股权投资，比较大的有两块，其一是深深宝A(000019)6184.85万股法人股，其二是的金信信托投资股份有限公司的1亿元股权投资。
2.两个“地雷”——“民润超市”、“金信信托”已经引爆：
第一，04年，公司全资子公司“民润超市”由03年的盈利1029万元转为亏损3870万元，05年预计亏损仍在3800万元左右，这是公司业绩下滑的重要原因之一，我们注意到，05年11月5日公司发布公告称Ashmore基金管理公司将通过增资方式持有“民润超市”52.64%股权，农产品（000061）(行情，资讯)持股比例降至47.76%，股权比例降低可以大大降低“民润超市”亏损对公司的业绩增长的拖累。
第二，据公司介绍，从05年下半年开始公司已经开始对“民润超市”进行经营调整，首先，“民润超市”更加明确地将自身定位于3000平米左右的加强型标准超市，逐步减少、调整面积较小的亏损小超市，其次，引入外资后加强了对“民润超市”管理层的激励，外资同样对该超市引入了业绩与期权挂钩的股权激励计划，最后，调整了超市的经营布局，将原来亏损的生鲜部门采取外包经营的模式，使得生鲜业务能够做到盈亏平衡，另将1000平米左右的面积出租予干洗店、小吃店等社区服务型的经营者，由于原来的租金较低，这1000平米的租金基本可以抵消原来3000平米的租金，超市自身只经营1000平米左右的快速消费品，上述改进使店面自身基本能够实现盈亏平衡，甚至扭亏为盈。
第三，上述因素表明，拖累公司业绩下滑的“民润超市”正向好的方向发展，05年是该块业务经营上的低点，长期看，公司表示有将“民润超市”逐步转让出去，集中精力搞好“市场经营”主业的战略安排。
第四，05年12月30日，“金信信托”被银监会责令停业整顿，这将给公司带来1亿元的非常性损益，该事件使得公司不得不发布业绩预增修正方案，通过与公司沟通，我们判断，公司可能会在05、06年分两笔将该项损失计提完毕。
第五，综合上述分析，我们认为影响公司业绩最大的两个不确定因素均已发生，公司核心主业“市场经营及配套服务”将逐步主导公司业绩的增长趋势。
3.“市场经营及配套服务”业务具有持续稳定增长的能力：
第一，农产品具有一个鲜明的特性——时效性，这一特性反映在两方面：其一，价格随时间的变化非常大，清早、上午、下午、当日、次日、隔日价格差别非常大，其二，新鲜度随时间的变化非常大，农产品这一实效性强的特点使得在农贸市场交易的摊主、商贩非常注重市场交易频率，即市场的人气度，摊主、商贩宁愿多付租金也愿意到人气旺的市场经营，这样综合经营成本反而比较低。
第二，影响市场人气度的因素很多，我们认为最重要的是“市场经营者在业内的口碑”，亦即品牌的知名度，现在农产品（000061）在全国已经基本建立起来了这种“口碑”，而这种口碑在公司经营战略不发生重大失误的情况下，具有很强的惯性，事实上，摊主、商贩并不愿意冒着亏大钱的风险更换市场，公司“长沙马王堆市场”附近的“红星市场”曾经采取免收甚至倒贴租金的恶性竞争方式，试图替代“马王堆市场”，但是由于缺乏“口碑”，人气始终做不上去，在亏损了6000多万元之后，不得不走上与农产品（000061）合作的道路，这一事件给业内人士极大的震撼。
第三，在新收购的市场，公司一般会拿出一部分摊位以相对优惠的价格长租给核心客户，使得公司的市场办到哪里，总归会有相当一部分实力强大、善于经营的商户跟到哪里，这部分商户由于有广泛的上下游客户资源，使得收购的市场能够维持旺盛的“人气”，这也是公司不断强化“口碑”的战略措施。
第四，综合上述分析，我们认为公司在农产品市场经营方面建立起来的“口碑”,加上公司的国资背景（农产品销售关乎当地的社会稳定，当地政府更愿意与国资公司合作）、强大的资金实力、卓越的管理水平，使得公司成为该领域的行业第一。
第五，“批发市场及配套服务”盈利来源于两方面，其一是摊位的长短期租金，其二是交易佣金，随着市场繁荣，短期租金的不断上调，以及交易佣金的增加，直接增加了市场的收入，而市场成本相对固定，这使得公司成熟市场的业绩亦能保持稳定的增长。
第六，公司目前市场经营仍处于快速扩张期，积极的外延扩张亦能给公司业绩带来持续增长的动力。
4.股权激励有利于公司业绩的持续快速增长：
第一，我们注意到公司股权激励细则规定“从05年开始，公司管理层需分三年缴纳每股0.8元的保证金”，照此，公司管理层需要交纳约2100万元的股权认购保证金，并且“如果三年未完成业绩指标要求，保证金不予退还”。
第二，激励细则对业绩增长的具体要求是“05、06、07年的净资产收益率不低于2.5%、4.5%、6%，公司对净利润的预测数则分别为3048万元、6170万元、8024万元”，此外，该业绩增长规定还要求“如果公司某年度未能达到上述业绩目标，则公司必须实现三年连续盈利且三年累计净利润不低于18200万元”。
第三，受“金信信托”事件的影响，公司发布业绩预告修正公告，05年公司净利润将会达到1500万元左右，这样，05年公司并未达到股权激励细则对业绩增长的要求，照此，公司06、07年的净利润总和将要超过16700万元。
第四，事实上，股权激励计划实施后，公司已经采取了较多的措施，比如总部人员由107人调减至78人，相关亏损企业采取承包经营的方式，减少这类企业对公司业绩增长的影响，总体上看，股权激励计划对公司业绩的增长已经开始发挥作用。
5.对公司06、07年业绩增长的初步判断：
我们注意到，公司丰湖花园房产项目将会在06年产生约3500万元左右的净利润贡献，这将基本抵消“金信信托”坏账计提产生的负面影响，此外，我们判断“民润超市”06、07年的业绩负面影响将降至1500万元以下。
在公司外地市场不断成熟以及成熟市场自然增长的推动下，初步预计公司“市场经营及配套”以及“农产品加工生产养殖”两块业务06、07年的净利润贡献可以达到8500万元与11500万元，这样扣除“民润超市”的负面影响，公司的06、07年的净利润预计可以达到7000万元与10000万元，EPS则分别可以达到0.18元/股与0.26元/股。
6.土地升值具有现实的投资价值：
我们认为土地增值亦是公司的主要投资价值，首先，公司的经营形式与百货公司不同，百货商场属于整体建筑，很难零星出售，而公司的物业属于零星商铺，如果公司愿意，公司完全可以通过增加出售摊位、商铺的比例，大幅提高公司的短期业绩；其次，我国正处于人口不断城市化的阶段，城市面积在不断增大，使得公司的市场不断接近市中心，从而使公司的土地不断得到升值，而这种土地升值，又可以通过市场改造、搬迁得以体现，比如公司深圳福田市场原来位于城市的边缘，但是随着城市的不断向外延伸，公司福田市场的土地得以大幅升值，并且这种升值具有通过改变土地使用性质，实现价值的可能，公司仅依靠福田市场（占地9.9万平米）开发的“尚书苑”（占地12349平米）、依靠布吉市场（占地15万平米）开发的“丰湖花园”（占地15180平米）两个楼盘就能为公司带来约8000万元左右的收益，我们应该注意到，深圳市政府将特批给农产品约50 万平米的土地，用于构建满足港、深农产品需求的大批发市场，这无形中增加了老的布吉、福田市场的土地价值，而这种土地价值具有很高的可实现价值。
7.投资策略：
我们认为公司是证券市场优良的防御性品种，业绩具有很强的持续快速增长预期，同时又蕴涵极高的土地价值，更重要的是这种土地价值能够得以不断释放，是一种优良的长期战略性投资品种，目前股价受民润超市、金新信托事件影响，相对偏低，是战略性买入的时机。
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