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600684珠江实业，价值低估达到253％，有望成为下周涨幅明星
上周000046泛海建设以44.11％的涨幅成为一周上涨明星，何以泛海建设能有如此强劲的表现？这与今年2月15日发布的新会计准则有密切关系，因为到2007年1月1日起，按照投资性房地产国际会计准则，投资性房地产公允价值的变动将被确认为损益。
对于如泛海建设、陆家嘴、浦东金桥等投资性地产数量庞大的上市公司，其资产数倍于账面的溢价，将会在07年确认收益，巨额利润将在账面浮现，重估升值潜力巨大。
为什么这些公司有这么巨大升值潜力，原因在于这些公司很大部分资产取自于上世纪90年代，公允价值较之账面的成本价，普遍有高达3-5倍以上的增长。而目前在A股市场上，从事投资性地产经营的上市公司，股价较之账面的溢价都极为有限，一般市净率（PB）都在1.5倍以内。新准则出台，将凸显这部分公司的投资价值。
以泛海建设为例，启动前1月13日股价仅为3.17元，与每股净资产3.15元相差无几，而上周五（2月17日）已经涨到5.26元，市净率仍然只有1.67倍，对比公司投资性房地产的公允价值仍有较大的低估。
考察泛海建设的基本面情况可以发现，该股盘子偏小，总股本3.51亿，流通1.82亿，2005年前三季每股收益0.059元，最重要的是十大流通股东没有一家机构，显然该股在启动初期是被机构忽略的品种。但就是这样一家公司成为了一周涨幅明星。
对比之下，我们在此向大家重点推荐下一只即将飙升的地产股龙头：600684珠江实业。公司是广州地区的老牌房地产企业，隶属广州市国资局，背靠实力雄厚的大股东广州珠江实业集团。珠实集团曾承建广州市内多项著名工程，如白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、世界贸易中心、天河体育馆和广州体育馆等。作为珠实集团的子公司，600684珠江实业1993年成为了广州首家房地产上市公司。早年珠江实业曾首创了广州成片开发社区的的先河。在广州，谁都知道淘金坑是广州第一个高尚住宅社区，而淘金高尚住宅区的开发，正是珠江实业在房地产开发中的杰作。
但是自从前几年开始，珠江实业在房地产方面的发展便开始停滞不前。主要的原因在于主观上的公司管理混乱，以及客观上的官司诉讼困扰如珠江新城的纠纷等，使得公司的很多项目无法启动，阻碍了公司的发展速度。而去年4月，广州市政府已发布人事任免令，由珠实集团母公司广州市建设资产经营公司的董事长周克琨兼任珠实集团董事长，因此前任管理层对珠实的不良影响已经逐渐消除。而今年1月10日，珠江实业与广州合富房地产、广州宏瀚房地产达成和解，成功摆脱了可能被法院强制执行的约6600万元的连环债权债务纠纷，并独家获得广州珠江新城L3-1、L3-2两个地块的土地使用权。至此，公司不但从旷日持久（98年以来）的三角债官司中成功脱身，终于可以启动沉睡多年的珠江新城黄金地块，而且还可以少支付地价约1.16亿元。虽然在这次和解中，珠江实业也作出了让步，将其中一幅地块让给了宏瀚，使其在珠江新城的土地储备从约6万平方米减少到4万平方米左右，但在珠江新城地段价值大段提升的今天，这个结果仍然是双赢的。
可以预期，随着这些诉讼的解决和管理关系的理顺，将为珠江实业的发展扫清障碍，使公司在2006年步入发展的快车道。珠实的董事会秘书、副总经理黄宇文介绍，在今年，珠江实业将开始建设湖南长沙的别墅项目、珠江新城两个商住项目、广州新领事馆区内的赤岗项目以及在广州传统商务区花园酒店附近建设六马路的一个商住楼项目等，将进入近几年来少见的高速发展期。
我们通过实地调研了解到，目前公司在广州已有待开发建设的土地12.73万平方米，正在办理征拨手续的土地有11万平方米，公司未来可供开发的土地达23.73万平方米，这些庞大的土地储备大多在广州市区黄金地段，升值潜力巨大。而通过控股98.5%的湖南珠江实业投资有限公司在长沙市相继圈得近2000亩的土地储备，其开发的新世纪新城一期项目已动工，有望成为公司未来几年的主要利润来源。土地资源是房地产开发公司的生命之根本，拥有丰富的土地储备，意味着公司的后劲十足。
同时，珠江实业在广州商业旺地淘金区有大量的商业出租物业，每年的租金收入将近1800万元。在近年广州市商业出租物业租售价格大幅攀升的背景下，这些物业的重估增值将非常可观。按照2007年公允会计政策对土地、出租房产按实际价值计价的要求，公司的土地和物业升值有望得到体现。
经过粗略的估算，我们认为珠江实业的股票价值严重低估。为了说明这个问题，我们先来看一下近期广州土地拍卖市场的情况。去年3月28日，地处广州远郊的琶洲PZB1501地块，用地面积113607平方米，最后以13.88亿元拍卖成交，每平方米成交价12217元；去年10月14日出让的琶洲1301地块，用地面积24862平方米，最终以4.6亿元成交，每平方米成交价18502元。而珠江新城总体规划是广州的新CBD（Central Business District，中文译为中央商务区，最早产生于上世纪20年代的美国，CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、文化娱乐、居住及高档零售业，往往是公司总部荟萃之地），珠江新城有望成为未来广州新城市中心。
珠江实业在珠江新城L3-1、L3-2两个地块4万多平方米的土地储备，地处CBD的珠江公园附近，可望江景，位置优越，其每平方米的市场价值应该远远超过广州远郊的琶洲。我们以每平方米1.8万元的保守估计，此地块的市场价值就达7.2亿多元。而珠江实业除此之外的19万平方米的土地储备，我们以每平方米8000元的保守估计，价值就有15.2亿元。除此之外，珠江实业在广州市区黄金地段每年租金收入1800万元的大量商业出租物业，以15倍市盈率估值，价值可达2.7亿元。不考虑公司在湖南的项目，珠江实业最保守的公司价值等于（7.2+15.2+2.7＝）25.1亿元。
由于珠江实业盘子非常小，总股本仅为18703万股，折合每股的市场价值为（25.1/1.8703＝）13.42元。上周五（2006年2月17日）该股收盘价3.80元，PB值仅为1.12倍，价值低估程度达到253％。而且，珠江实业尚未进行股改，若考虑10送2的对价补偿，每股的除权价为3.17元，价值低估程度将达到323％。
对比泛海建设的基本面情况，珠江实业盘子更小，总股本1.87亿，流通1亿股，2005年前三季每股收益0.04元，每股净资产3.39元，而资产负债率仅为35％，财务状况非常稳健，而且也是十大流通股东没有一家机构，又是一只被机构忽略的品种。显然珠江实业价值被低估的程度更大，后市的上涨潜力也更大。我认为，珠江实业（600684）将成为下一周地产股的涨幅明星。
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